コラム

《全国の路線価》

令和６年７月１日、令和６年分の路線価図等が公開されました。

 

路線価は、１月１日時点で国税庁が算定した全国の主な道路に面した土地の１平方メートルあたりの評価額で、土地を相続したり、贈与を受けたりした際の税額を計算する基準となります。

 

ことし令和６年分（２０２４年）の路線価は昨日７月１日に公開され、調査対象となった全国およそ３２万地点の平均は去年に比べて2２．３％上昇しました。

 

３年連続で前の年を上回り、上昇率も今の算定方法になった２０１０年以降で最も大きくなっていて、コロナ禍からの回復でインバウンド需要が好調なことや、全国的に再開発が進んでいることなどが要因とのことです。

 

《香川県の路線価》

一方、香川県の路線価は３２年連続の下落で、下げ幅は２０２３年より０．３ポイント小さくなりました。

つまり下落はしているものの、その下落の幅が小さくなっているということです。

 

高松市で最も路線価が高い丸亀町商店街は１平方メートルあたり３７万円で、２０２３年より２．８％上昇しています。

 

なお、四国の最高路線価は、愛媛県松山市の大街道商店街で、１平方メートルあたり６９万円です。

 

四国の路線価の特徴としましては、全国と同じで、市街地の路線価は上昇傾向にあり、また、郊外の路線価は下落傾向にあるようです。

 

ますます都市の集中化が進んでいますね。

 

ちなみに路線価格ではありませんが、東京２３区で２０２３年１年間に販売された新築マンション１戸当たりの平均価格は１億１４８３万円（過去最高）とのことです。

 

不動産バブルの再来が本格化してきていますね。

 

《路線価とは何か》

ここで路線価についての復習です。

 

相続税や贈与税を計算する場合の土地の価格については「時価」で評価することとなっています。

しかし、一般の方が相続税などの土地の時価を把握することは簡単ではありません。

そこで、相続税等の申告の便宜や課税の公平を図る観点から、国税局では毎年、土地の評価額の基準となる路線価と評価倍率を定めて公開しています。

 

ここでよく勘違いされている例を挙げると、路線価公開前（６月３０日以前）に死亡した人の相続税を計算する際に使用する路線価は、旧の路線価ではないということです。

 

例えば

令和５年１月１日に死亡・・・・・令和５年分路線価

令和６年１月１日に死亡・・・・・令和６年分路線価

 

ということです。

死亡した年の路線価を使用することとなるため、令和６年１月に死亡した人が不動産を所有していた場合は、令和６年分の路線価が公開されるまで実質申告することができないということになります。（鑑定価格で申告する場合を除く）。

 

 

【不動産の評価方法】

不動産の評価方法についてのおさらいです。

相続や贈与が発生した場合における不動産の評価は何を見たらいいのか？

お客様からよく質問を受ける内容です。

「路線価を確認しても路線価が記載されていない」「農地はどのように評価するのか」など実際に評価しようとしても分からないことがたくさんあります。

 

そこで、具体的な手順を確認したいと思います。

 

１　財産評価基準書の確認

財産評価基準書とは路線価や評価倍率表のことです。

毎年７月に国税庁から発表されるもので路線価は財産評価基準書に含まれます。

まずは路線価を確認する前に評価倍率表で、路線価により評価する物件か又は評価倍率表により評価する物件かを確認します。

評価する物件の地域や地目によって評価方法が異なりますので注意が必要です。

 

２　評価倍率表に「路線」と記載がある地域は路線価により評価を行う地域なので路線価を確認します。

農地の場合「市比準」「周比準」と記載されている地域は宅地並みに評価する必要があるため「路線価」を使用する場合があります。

 

３　宅地「１．１」や田「３０」などと記載されている地域は市町村が発行する固定資産税評価額にその倍率を掛けて評価します。

 

評価する地目や地域によって評価方法がことなりますので、まずは評価倍率表でどの評価方法を使用するのかを確認することが非常に重要です。

また、評価倍率表には「〇〇道路沿い」や「都市計画法上の用途地域の定められている地域」など細かく区分が分かれているため市町村で確認を要する場合もあります。

 

要約すると

宅地・・・路線価又は評価倍率

農地・・・評価倍率又は路線価等で宅地並みに評価をしたものから造成費相当額を控除

（農地を宅地並みに評価する場合、付近に路線価等が付されていない場合は市役所等で近傍宅地を確認する必要があります）

 

ということになります。

 

※雑種地等はさらに複雑になりますので今回は省略します。

 

簡単に説明しましたが実際評価しようとすると地域によってはかなり複雑になりますね。

 

次に路線価とそれ以外の評価についてのおさらいです。

ここで国・県から発表されている公示地価・基準地価との位置付けを確認したいと思います。

 

【公示地価・基準地価・路線価】の位置付けについて

 

・公示地価・・・調査主体は国（国土交通省）である。毎年１月１日時点の価格を発表している。土地取引を行う際の標準的な価格として捉えられている。

 

・基準地価・・・調査主体は都道府県である。毎年７月１日時点の価格を発表している。公示価格との最も大きな差は評価時点が１月１日か７月１日かである。公示価格の補完的な位置づけとして捉えられている。

 

・路線価・・・・調査主体は国税庁である。毎年１月１日時点の価格を発表している。主に相続税や贈与税の評価を行う際に利用される。路線価には市町村が使用する「固定資産税路線価」というものもあり、評価の安全性を考慮して、通常の「路線価」は公示地価の８割程度、「固定資産税路線価」７割程度となっている。