コラム

相続税の申告書を作成するうえで1番難しいこととされているのが財産を評価することです。
今回は財産評価の中で1番身近な不動産の評価方法を概略だけ説明します。
なぜ概略だけかというと、不動産の評価と一口で言っても計算方法は不動産の利用状況によって複雑に変わってくるからです。
ですので、今回は不動産評価の大まかな道筋だけ説明していきます。

【土地の評価】
（宅地：路線価方式）
宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。
路線価方式とは路線価が定められている地域の評価方法です。比較的市街地に多い評価方法です。
路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことで、「路線価図」で確認することができます。（路線価図は国税庁のＨＰで確認することができます。）

路線価方式の宅地の価額は原則として、路線価をその宅地の形状等に応じた調整率で補正した後、その宅地の面積を掛けて計算します。
※調整率には、その宅地の奥行距離に応じて補正する「奥行価格補正率」や複数の路線に面している場合に補正する「側方路線影響加算率」などがあります。具体的な数値については、国税庁のＨＰで確認することができます。

（計算例１）　路線価330,000円　地目：宅地　面積：180㎡　奥行：18ｍの場合

330,000円（路線価）×1.00（奥行価格補正率）×180㎡（面積）＝59,400,000円

（宅地：倍率方式）
倍率方式とは路線価が定められていない地域の評価方法です。
宅地の価額は、原則として、その宅地の固定資産税評価額（市役所又は町村役場で確認できます。）に一定の倍率（倍率は国税庁ＨＰの「評価倍率表」で確認できます。）を掛けて計算します。

（計算例２）　固定資産税評価額10,000,000円　評価倍率：1.1

10,000,000円×1.1（評価倍率）＝11,000,000円
以上のように、不動産の評価方法には大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の２種類があります。
評価の順序としては、まず国税庁ＨＰの財産評価基準書により該当物件が「路線価方式」か「倍率方式」かを判断し、「路線価方式」の場合は同じく国税庁ＨＰで路線価額を確認し、「倍率方式」の場合は市役所又は町村役場で「固定資産税評価額」を確認するという順序になります。

また、田や畑などの評価方法も基本的には同じ順序で行います。